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房地产:民企2021经历收缩,2022迎来估值修复
作者:skytengwu 2022-02-16 10:03:00 来源: 浏览:173
[提要]

2021年TOP200的销售规模占比下降,行业集中度下降,民企数量下降但依然占主导地位。本篇是《正视政策偏紧,央企永续经营》的姊妹篇,2021年TOP200中,民企合计128家,占比64%,较2020年下降5家和3%。而央企和国企的数量合计仅从57家提升到58家,占比基本上维持在29%。从销售规模来看,TOP200中民企的销售规模占比下降,央国企略微提升。2021年TOP200民企销售金额合计6.2万亿元,占TOP200的62.8%,较2020年下降2.7 pcts。央国企合计实现销售1.3万亿元,占TOP200的33.9%,较2020年提升2.6 pcts。

原TOP200榜单房企中15%的房企出现变化,退出的房企以民企为主,新进房企中民企与央国企数量占比相当,但是新进央国企销售规模超过新进民企。2021年TOP200名单中合计有29家房企发生变化。其中,退出的名单中民企数量占比达到62%,而新进的名单中民企数量占比达到41%,与央国企相当。新进房企销售规模以央国企为主,合计占比达到43%,而民企仅为37%。

2021年TOP100榜单中央企和国企拿地快速攀升,直逼民企,而城投与房企的合作开发有望在2022年为民企带来补充库存的机会。2021年民企拿地萎缩近一半,央企拿地规模7780亿元直逼民企9026亿元。随着2021年土地“两集中”政策的实施,第二轮和第三轮土拍中央企国企托底严重,尤其是第三轮国资平台中以城投为代表托底明显。由于城投公司本身不具备较强开发能力,因此城投和房企的合作开发或将成为2022年的趋势,并成为民企补充库存的重要契机。

部分央国企因可持续经营假设带来的估值修复已基本兑现。随着2022年初政策放松,第二批央企和可以“活下来”的优质民企同样开始迎来估值修复,空间至少20%。在2021年9月《正视政策偏紧,央企永续经营》已经提到,以EVA模型看,地产股的低估值来源于对远期价值毁灭的担忧。经过近半年时间的调整,政策环境偏紧的情况下,央国企在永续经营假设下估值已基本修复到位。优质民企转变为可持续经营,以及集中在港股的第二批央企,预计迎来类似于2021年四季度以来央国企的远期估值修复。推荐央国企中的中国海外发展、华润置地、中国金茂、保利地产、招商蛇口、万科A、绿城中国、中海物业、华润万象服务等;优质民企中的融创中国、融创服务、旭辉控股集团、金地集团、碧桂园、龙湖集团、滨江集团、中南建设、金科股份、宝龙商业,受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

风险提示:重走土地金融老路,需求超预期下行。


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