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房地产行业深度分析:困境与展望,增长与保障
作者:skytengwu 2022-01-20 10:11:13 来源: 浏览:396
[提要]

1. 核心观点

2021年全国房地产市场前高后低,上下半年无论是销售市场还是土地市场,景气度自6月后快速下行。从“三道红 线”、“两集中”、“集中供地”到流动性压力显现后的保交付政策,房地产调控政策的不确定对市场产生了显著的 影响。无论从开发商、地方政策还是购房者,房地产市场中各个环节的各方参与者,由于对未来市场预期的变化导致 了各方行为发生了显著的改变。

我们认为,在以下三个方面,房地产企业的经营思路将发生显著改变: 1. 从土地为王到现金为王: 竞地价限房价叠加预售资金强监管,囤地策略失效,留存现金捡漏式拿地成为企业共识; 2. 从追求规模到追求稳健: 三道红线后,销售规模不再是衡量融资的参考因素,稳健至上下,企业选择活得久而非跑得快; 3. 从全国扩张到区域深耕: 预售资金强监管,集团资金调拨通道受阻,区域深耕策略凭借低管控成本取代全国化策略。

对于2022年,我们认为,本轮供需双弱的周期下行传导链条在没有房地产政策发生实质性扭转前,市场供需难以自发 修复,景气度下行压力较大。从销售面积、开工面积、竣工面积、施工面积、房地产开发投资方面,我们认为2022年 同比增速分别为-5.8%、-20.5%、+3.8%、-1.1%、-3%。稳增长还需政策端因素进一步改善。

2.2021年市场的困境

2.1 2021年房地产市场:下半年后快速转冷

体现在行业上的现象则是房地产市场从销售到开工到房地产开发投资,在下半年出现了快速的回 落。其中,销售下行的幅度更为明显,商品房销售面积自7月以来快速回落,单月销售面积同比 降幅最高达到22%,6月后销售规模甚至低于2019年同期水平。

2.2 需求收缩

从行业核心参与者房地产开发企业及购房者来看,2021年双方需求出现显著收缩。房企层面体现 为土地市场拿地规模持续下行,购房者层面则体现为供给不足的背景下,商品房平均销售价格出 现回落。

2.2.1 需求收缩:房企从“扩表”进入“缩表”

受制于三道红线监管要求、房地价差缩小及企业流动性压力增加,开发商从拿地能力及意愿上放 缓明显。上市房企土地储备规模持续下降,企业自2015年至今进入深度去库存过程,无论上市龙 头房企或是中小型企业,相对于销售水平的土地储备厚度,均处于2010年以来的最低水平。

2.2.2 消费者需求:购房需求放缓

消费者层面,受上半年持续紧缩的房地产调控政策、下半年民企流动性危机点状爆发以及未来房 价上涨预期的落空的影响,购房者放缓置业节奏。2021年下半年,计划增加购房支出家庭占比持 续下行,年底下滑至17.9%,自2017年以来的最低水平。

2.3 供给冲击:少拿地缓开工,商品房供给规模下降

房企在土地市场的拿地需求,对应的则是商品房销售市场的住房供应。在三道红线后,房企土储 水平较低,市场供应需要依靠新增拿地支撑。集中供地制度叠加流动性压力增加之下,一方面企 业拿地规模下降,另一方面,拿地后放缓开工,导致商品房市场供给不足。

2.4 预期转弱:供需两端预期转弱形成负循环

紧缩的调控政策及艰难的市场环境下,开发商预期发生变化,同时企业行为发生改变。另外一方 面,房企经营行为的改变又进一步改变销售市场,进而导致购房者预期走弱,进而影响购房者预 期,进一步冲击商品房销售。市场供需两端呈现螺旋式下行过程。

3.2022年行业基本面推演

核心结论

在第二部分对房地产行业2021年市场环境的背景下,我们从行业经营的维度切入,在房地产调控 政策与2021年底保持不变的前提下,定量测算2022年房地产总量数据。主要测算结果如下,整体 来看,外界政策因素没有发生变化的情况下,2022年房地产市场面临较大的增速下行压力。

3.1 预测方法:供给为重,房企经营视角下的预测框架

2018年前,驱动行业波动的因素主要为需求端影响,而2018年后,供给端因素对于行业 的影响则更为显著。从宏观总量视角下看待房地产的传统思维,对于当前行业的趋势判 断整体有效性有限。因此,我们这里从房地产企业拿地到交付的开发流程的视角切入, 搭建行业预测框架。

3.2 销售:库存决定供应,去化率决定需求

总体来说,由于库存总量较低,新增供应决定市场有效供应量;而中短期需求波动受到 房地产及信贷政策影响相对较大,我们假设决定需求端去化率保持相对稳定,作为2022 年销量预测的核心条件。

3.3 竣工:新开工面积领先三年,竣工增速放缓

竣工面积计算相对简单,由于商品房施工周期相对稳定,从开工到竣工约36个月的施工 周期受到的外界变量因素较少,尤其是2021年下半年“保交付”的政策底线下,房屋竣 工面积的可预测性相对较高。

3.4 新开工:保交付下房企资金受限明显,拿地放缓拖累开工

新开工面积与前述增供应测算相同,通过销售回款传导至拿地面积增加,进一步传导至 新开工面积增长。行业目前持续提升资金使用效率,开工意愿变化不大。测算新开工面 积主要依赖对近期拿地建筑面积规模与资金来源约束下的开工能力进行定量判断。

3.5 施工面积:竣工高、开工低,施工面积增速放缓

从口径上来看,施工面积包括本期新开工上期跨入本期继续施工的房屋建筑面积、上期 停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积、本期竣工的房屋建筑面积以及本期施工后又停 缓建的房屋建筑面积。

3.6 房地产开发投资:建安、拿地同步放缓拖累投资

从房地产开发投资的构成项上来看,房地产投资可以拆解为建安相关及土地相关两个主 要部分。其中,建安相关的部分包括建筑工程、安装工程及设备工器具购置三个部分, 土地相关包括其他费用,主要是房地产开发商按实际发生额分期计入的土地成交款。

3.7 房地产投资:施工拿地双弱,开发投资下行压力较大

我们预计,在施工规模下降,同时拿地意愿下行的背景下,房地产开发投资 缺乏增长支撑,建安投资与土地购置费双重拖累房地产开发投资,预计2022年房地产开 发投资约14.4万亿,同比下降3.2%。

3.8 景气度趋势:供需双弱下,市场难以自然复苏

2021年以来的房地产市场下行与以往供应过剩导致的景气度回落不同,市场呈现供需相 互影响下的趋势性下行。在没有外界因素影响下,房地产市场景气度难以呈现自我复苏, 2022年各项数据在前述测算框架下呈现前高后低的趋势。

4.2022年的行业机会

核心观点

2021年下半年以来,房地产调控政策无论从融资端还是需求端,都出现了边际上的改善。 但我们认为,在前述对于房地产行业2022年发展趋势的推算过程中,需要达到稳增长的 目的下,当前政策力度对行业正面影响有限。从逆转行业预期,到行业景气度反转复苏, 实现稳增长的目的,还需政策进一步发力。

从融资环境来看,虽然按揭及房企融资整体在改善,但风险房企流动性压力并未充分消 除的情况下,房企之前融资结构性分化明显。同时,并购贷款的举措在目前阶段难以实 现全面推广,并购方和收购方对于项目并购的意愿并不强。此外,需求侧的政策改善主 要以购房财政补贴及公积金贷款额度小幅提升为主,对需求的刺激作用有限。

我们认为,短期政策宽松并非本来房地产政策松动的终点,在政策基调逐渐从保交房到 保违约到保增长的过程中,各项细节政策存在进一步改善的空间,最终实现行业平稳过 渡,达到稳增长的目的。

4.1 政策:适度纠偏,稳增长还需进一步发力

居民按揭:2021年10月后,按揭投放政策开启纠偏,积压按揭加速投放,但定金与预收 款增速背离下行体现终端购房需求不足。我们预计,2022年购房需求快速走弱的背景下, 按揭成本将进一步下降,促进需求触底回升。

4.2 企业:融资分化,拿地集中度提升

企业结构分化明显:受融资环境改善影响,金融机构对于房地产企业融资活动支持明显。 但行业销售景气度尚未复苏,融资改善更多体现在头部央企、国企,进一步传递到土地 市场,民企企业拿地能力不足,拿地金额占比持续降低。

报告节选:

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(本文仅供参考,不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息,请参阅报告原文。)


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